باسم يونس السـبع محامي وباحث قانوني
في ظل ازدياد الحاجة إلى الاسـتقرار السـكني وتعقّد الواقع القانوني الذي يواجهه "اللاجئ الفلسـطيني "في سـوريا، تبرز ضرورة توضيح الإطار القانوني الناظم لعمليات شـراء العقارات، خصوصاً مع كثرة الحالات التي شـهدت وقوع المشترين ضحية لثغرات قانونية واسـتغلالات مؤسفة.
حيث إن حقوق الملكية تمسّ حياة الناس بشكل مباشـر، يأتي هذا الطرح لتسليط الضوء على أهم المخاطر القانونية، وشـرح الأسس والضمانات الواجب اتخاذها قبل الإقدام على أي عملية شـراء، بما يضمن حماية الحق ومنع النزاعات المستقبلية.
أولاً ـ الإطار القانوني الذي يحدد حق اللاجئ الفلسـطيني في التملك.
وفق المرسـوم التشـريعي رقم ـ "260" لعام ـ "1956"، فإن حق اللاجئ الفلسـطيني في التملك العقاري في سوريا محصور بالتالي.
•يحق له تملك عقار واحد للسـكن فقط.
•لا يحق له تملك الأراضي الزراعية أو الأراضي الفضاء.
•لا يحق له تسـجيل أي عقار ثانٍ باسـمه، سـواء عن طريق الشـراء المباشـر أو الوكالة أو الهبة.
وبناء على ذلك، فإن أي عملية شـراء لعقار ثانٍ تتم عادة عبر وسـيط سـوري أو باسـتخدام وكالة، وهذه هي النقطة التي يبدأ عندها "الخطر القانوني" الحقيقي.
ثانيـاً ـ المخاطر القانونية وثغرات الاحتيال التي تسـتغل ضد اللاجئ الفلسـطيني
1. الوكالة غير قابلة للعزل تنتهي حكماً بوفاة الموكل.
حتى إن كانت الوكالة “غير قابلة للعزل”، فهي تنتهي قانوناً بمجرد وفاة المالك الحقيقي، ويعود العقار لورثته، ما يضيع حق المشتري بالكامل.
2. العقود العرفية لا قيمة لها أمام القانون
العقد العرفي لا يمنع المالك من التصرفات التالية
•بيع العقار مرة ثانية،
•رهنه،
•أو نقله للغير.
ولا يمكن للمشتري إثبات ملكيته أمام السـجل العقاري.
3. تعدد المبيعات لنفس "العقار"
بسبب غياب التوثيق، يقوم بعض البائعين ببيع العقار لأكثر من شـخص، مستغلين جهل المشتري أو عدم قدرته على التسـجيل.
4. انتحال الشـخصية
وهي من أخطر الحالات، خاصة عند التعامل مع وكيل مجهول أو وسـيط، دون التواصل مع المالك الحقيقي.
5. اسـتغلال منع تملك اللاجئ الفلسطيني لعقار ثانٍ
البعض يطلب تسـجيل العقار باسم “صديق أو قريب سـوري”، وهنا يختفي الحق تماماً دون وجود أي ضمان قانوني ما لم تُتخذ إجراءات حماية صارمة.
ثالثـاً ـ إجراءات أسـاسـية لحماية المشتري "اللاجئ الفلسطيني"
1. التواصل المباشـر مع المالك عبر مكالمة فيديو
قبل توقيع أي ورقة أو دفع أي مبلغ، يتوجب على المشتري الآتي
•الاتصال بالمالك مباشرة عبر مكالمة فيديو.
•التأكد من هويته.
•التأكد من أنه هو من أصدر الوكالة فعلاً.
•تثبيت موافقته على البيع أمام المشتري.
2. اسـتخراج كشـف عقاري حديث "إخراج قيد عقاري"
هذه الوثيقة هي المرجع القانوني الوحيد، ويجب أن تتضمن.
•اسم المالك الحقيقي،
•المساحة،
•رقم وتحديد العقار،
•وجود أي إشـارات (رهن ـ حجز ـ منع تصرف ـ دعوى).
3. في حال تسـجيل العقار باسـم شـخص سـوري ـ (مالك شـكلي)
وهذا الخيار الشـائع للعقار الثاني، لكن يجب تحصين الحق قانونياً عبر
أ ـ عقد أمانة ملكية (عقد ضمان حقوق) ينظم بين الطرفين، ويتضمن
•إقرار بأن المالك الظاهر ليس إلا أميناً على العقار.
•منع أي تصرف دون موافقة المشتري.
•شرط جزائي رادع عند الإخلال ـ (استناداً للمادة ـ "204" من القانون المدني السـوري).
ب ـ تسـجيل رهن رسـمي لصالح المشتري " اللاجئ الفلسطيني "
الرهن يمنع البيع أو الهبة أو الرهن للغير، ويضع العقار تحت حماية قانونية حقيقية.
هذه الخطوة هي الأقوى قانوناً لضمان الحق.
ج ـ وضع إشـارة دعوى على الصحيفة العقارية
إشـارة الدعوى تمنع أي تصرف قانوني إلى حين انتهاء النزاع، وهي وسـيلة فعالة لحماية الحق عند الاشـتباه بنية الإضرار.
رابعـاً ـ المواد القانونية المرجعية
•المرسوم التشريعي رقم ـ "260" لعام ـ "1956" (تقييد تملك الفلسطيني).
•المواد ـ "681" وما بعدها من القانون المدني ـ (أحكام الوكالة).
•المادة ـ "878" من القانون المدني (الرهن الرسمي).
•المادة ـ "204" من القانون المدني (الشـرط الجزائي).
•القرار ـ "186" لعام ـ 1926 (السجل العقاري وإشـاراته وإجراءات منع التصرف).
ختاماً ـ إن شـراء العقار بالنسبة للاجئ الفلسـطيني في سـوريا عملية قانونية محفوفة بالمخاطر ما لم تُدار بحكمة وبإجراءات موثقة.
لا تعتمد على العقود العرفية.
لا تعتمد على الوعود.
لا تدفع كامل الثمن قبل وضع ضمانات قانونية واضحة.
وأهم خطوة ـ استشر محامياً مختصاً قبل الإقدام على المعاملة، فتصحيح الخطأ قبل التوقيع أهون بكثير من معالجة النزاع بعد وقوعه.
باسم يونس السـبع محامي وباحث قانوني
في ظل ازدياد الحاجة إلى الاسـتقرار السـكني وتعقّد الواقع القانوني الذي يواجهه "اللاجئ الفلسـطيني "في سـوريا، تبرز ضرورة توضيح الإطار القانوني الناظم لعمليات شـراء العقارات، خصوصاً مع كثرة الحالات التي شـهدت وقوع المشترين ضحية لثغرات قانونية واسـتغلالات مؤسفة.
حيث إن حقوق الملكية تمسّ حياة الناس بشكل مباشـر، يأتي هذا الطرح لتسليط الضوء على أهم المخاطر القانونية، وشـرح الأسس والضمانات الواجب اتخاذها قبل الإقدام على أي عملية شـراء، بما يضمن حماية الحق ومنع النزاعات المستقبلية.
أولاً ـ الإطار القانوني الذي يحدد حق اللاجئ الفلسـطيني في التملك.
وفق المرسـوم التشـريعي رقم ـ "260" لعام ـ "1956"، فإن حق اللاجئ الفلسـطيني في التملك العقاري في سوريا محصور بالتالي.
•يحق له تملك عقار واحد للسـكن فقط.
•لا يحق له تملك الأراضي الزراعية أو الأراضي الفضاء.
•لا يحق له تسـجيل أي عقار ثانٍ باسـمه، سـواء عن طريق الشـراء المباشـر أو الوكالة أو الهبة.
وبناء على ذلك، فإن أي عملية شـراء لعقار ثانٍ تتم عادة عبر وسـيط سـوري أو باسـتخدام وكالة، وهذه هي النقطة التي يبدأ عندها "الخطر القانوني" الحقيقي.
ثانيـاً ـ المخاطر القانونية وثغرات الاحتيال التي تسـتغل ضد اللاجئ الفلسـطيني
1. الوكالة غير قابلة للعزل تنتهي حكماً بوفاة الموكل.
حتى إن كانت الوكالة “غير قابلة للعزل”، فهي تنتهي قانوناً بمجرد وفاة المالك الحقيقي، ويعود العقار لورثته، ما يضيع حق المشتري بالكامل.
2. العقود العرفية لا قيمة لها أمام القانون
العقد العرفي لا يمنع المالك من التصرفات التالية
•بيع العقار مرة ثانية،
•رهنه،
•أو نقله للغير.
ولا يمكن للمشتري إثبات ملكيته أمام السـجل العقاري.
3. تعدد المبيعات لنفس "العقار"
بسبب غياب التوثيق، يقوم بعض البائعين ببيع العقار لأكثر من شـخص، مستغلين جهل المشتري أو عدم قدرته على التسـجيل.
4. انتحال الشـخصية
وهي من أخطر الحالات، خاصة عند التعامل مع وكيل مجهول أو وسـيط، دون التواصل مع المالك الحقيقي.
5. اسـتغلال منع تملك اللاجئ الفلسطيني لعقار ثانٍ
البعض يطلب تسـجيل العقار باسم “صديق أو قريب سـوري”، وهنا يختفي الحق تماماً دون وجود أي ضمان قانوني ما لم تُتخذ إجراءات حماية صارمة.
ثالثـاً ـ إجراءات أسـاسـية لحماية المشتري "اللاجئ الفلسطيني"
1. التواصل المباشـر مع المالك عبر مكالمة فيديو
قبل توقيع أي ورقة أو دفع أي مبلغ، يتوجب على المشتري الآتي
•الاتصال بالمالك مباشرة عبر مكالمة فيديو.
•التأكد من هويته.
•التأكد من أنه هو من أصدر الوكالة فعلاً.
•تثبيت موافقته على البيع أمام المشتري.
2. اسـتخراج كشـف عقاري حديث "إخراج قيد عقاري"
هذه الوثيقة هي المرجع القانوني الوحيد، ويجب أن تتضمن.
•اسم المالك الحقيقي،
•المساحة،
•رقم وتحديد العقار،
•وجود أي إشـارات (رهن ـ حجز ـ منع تصرف ـ دعوى).
3. في حال تسـجيل العقار باسـم شـخص سـوري ـ (مالك شـكلي)
وهذا الخيار الشـائع للعقار الثاني، لكن يجب تحصين الحق قانونياً عبر
أ ـ عقد أمانة ملكية (عقد ضمان حقوق) ينظم بين الطرفين، ويتضمن
•إقرار بأن المالك الظاهر ليس إلا أميناً على العقار.
•منع أي تصرف دون موافقة المشتري.
•شرط جزائي رادع عند الإخلال ـ (استناداً للمادة ـ "204" من القانون المدني السـوري).
ب ـ تسـجيل رهن رسـمي لصالح المشتري " اللاجئ الفلسطيني "
الرهن يمنع البيع أو الهبة أو الرهن للغير، ويضع العقار تحت حماية قانونية حقيقية.
هذه الخطوة هي الأقوى قانوناً لضمان الحق.
ج ـ وضع إشـارة دعوى على الصحيفة العقارية
إشـارة الدعوى تمنع أي تصرف قانوني إلى حين انتهاء النزاع، وهي وسـيلة فعالة لحماية الحق عند الاشـتباه بنية الإضرار.
رابعـاً ـ المواد القانونية المرجعية
•المرسوم التشريعي رقم ـ "260" لعام ـ "1956" (تقييد تملك الفلسطيني).
•المواد ـ "681" وما بعدها من القانون المدني ـ (أحكام الوكالة).
•المادة ـ "878" من القانون المدني (الرهن الرسمي).
•المادة ـ "204" من القانون المدني (الشـرط الجزائي).
•القرار ـ "186" لعام ـ 1926 (السجل العقاري وإشـاراته وإجراءات منع التصرف).
ختاماً ـ إن شـراء العقار بالنسبة للاجئ الفلسـطيني في سـوريا عملية قانونية محفوفة بالمخاطر ما لم تُدار بحكمة وبإجراءات موثقة.
لا تعتمد على العقود العرفية.
لا تعتمد على الوعود.
لا تدفع كامل الثمن قبل وضع ضمانات قانونية واضحة.
وأهم خطوة ـ استشر محامياً مختصاً قبل الإقدام على المعاملة، فتصحيح الخطأ قبل التوقيع أهون بكثير من معالجة النزاع بعد وقوعه.
